Los cuatro casos en que los jueces frenaron el intento de los desahuciadores de Maricarmen de cobrar comisiones indebidas

Urbagestión Desarrollo e Inversión SL, la empresa que ha desahuciado a Maricarmen Abascal del piso en el que había vivido 70 de sus 87 años, se dedica a intermediar en operaciones inmobiliarias. Una parte de su negocio se centra en la compraventa de oficinas de farmacia –Urbagesa Farmacias – y otra en la de «locales en rentabilidad»: inmuebles que ya tienen un inquilino y, por tanto, generan un ingreso para el nuevo propietario «desde el primer día de su compra» gracias al cobro de la renta mensual.

Por la compraventa de locales de farmacia, «operaciones complejas dentro de un sector regulado», según destaca Urbagestión en su web, la empresa percibe una comisión del 3% sobre el valor final de cada operación. Pero cobrarla le ha supuesto a la inmobiliaria más de un litigio. En concreto, Público ha encontrado hasta una decena de sentencias de las audiencias provinciales de Madrid, Salamanca y Toledo por pleitos instados por Urbagestión contra algunos de sus clientes. En cuatro de los casos, los tribunales rechazaron la pretensión de la inmobiliaria de Ricardo Alonso Fernández y Fernando Alonso Fuentes de cobrar unas comisiones que no les correspondían.

La intermediación practicada por Urbagestión consiste en buscar locales de farmacia para boticarios interesados en adquirirlos o en rastrear compradores para otros que quieren desprenderse de los suyos. En todos los litigios planteados por la inmobiliaria, esta pretendía cobrar la comisión aunque la compraventa no había llegado a consumarse; o exigía a su cliente una comisión mayor o presentó un comprador que no cumplía las condiciones exigidas por el vendedor.

Si no hay compraventa, no hay comisión

En uno de los pleitos, la compraventa no llegó a firmarse porque la farmacéutica que iba a comprar el local no consiguió la financiación exigida en el contrato que la misma Urbagestión había redactado. La inmobiliaria, además, alegó ante los jueces que su clienta había «simulado» la falta de financiación para evitar la consumación de la compraventa y no abonarle el 3%. La Audiencia Provincial de Madrid, sin embargo, rechazó ese argumento –el Banco Santander consideró insuficientes las garantías de la farmacéutica y denegó el préstamo– y evitó que la clienta pagara a Urbagestión los 13.975 euros que la inmobiliaria le reclamaba.

Parecido fue el caso en que la empresa exigía a otro de sus clientes 50.551 euros por una operación que no llegó a firmarse por falta de financiación, la compra de una farmacia por 1,5 millones de euros. Urbagestión volvió a alegar que la boticaria había actuado de forma «desleal y engañosa» e incluso que se había producido «un enriquecimiento injusto». La Audiencia Provincial de Madrid sentencia que la inmobiliaria no podía cobrar el 3% de comisión si no se había ejecutado la compra, que es lo que establecía el contrato firmado por ambas partes.

En un tercer caso, en el que Urbagestión reclamaba 21.961 euros, el comprador no reunía una de las dos condiciones impuestas por el vendedor: disponer de un local al que trasladar su oficina de farmacia de forma inmediata y antes del plazo de un mes. En el momento de firmar el contrato, el comprador sólo había «visto algún local» y ni siquiera había adquirido la licencia preceptiva. El vendedor tenía prisa porque se le acababa el contrato de arrendamiento de la oficina que ocupaba entonces. La Audiencia de Madrid, una vez más, deniega la comisión para la inmobiliaria, que incluso pedía daños y perjuicios al farmacéutico, porque no llegó a firmarse la compraventa.

En el cuarto caso, Urbagestión incluyó en la base usada para calcular la comisión del 3%, sobre una operación de 600.000 euros, conceptos expresamente excluidos en el contrato que había firmado con su cliente, como las existencias y el mobiliario. Por lo que reclamaba a otra farmacéutica 6.534 euros adicionales a la comisión que ya había pagado. La Audiencia de Madrid rechaza de nuevo que la clienta incurriera en un «incumplimiento desleal y engañoso» y, por tanto, que debiera pagar ni un euro más a la inmobiliaria de los ya abonados.

Locales con inquilino incluido

Su otro segmento de negocio, los locales en rentabilidad, parece ser menos conflictivo. Para gestionarlo, pusieron en marcha una web, mislocalesenrentabilidad.com, tal y como ha desvelado en Twitter el analista de ciberseguridad e investigador Marcelino Madrigal. Por lo general, se trata de locales comerciales de interés para inversores, no pisos para particulares, aunque también entran en la categoría desde naves industriales hasta plazas de garaje. En estos casos el contrato de alquiler es una fuente primaria de ingresos para el comprador del inmueble, no el elemento que la inmobiliaria debe suprimir para venderlo o explotarlo, como el piso de Mariacarmen Abascal.

A diferencia de la web de Urbagesa, donde la pestaña dedicada a estos activos inmobiliarios carece de protocolo de seguridad, parece abandonada y tiene los enlaces rotos, la web de mislocalesenrentabilidad.com publicita una cartera de 234 locales, distribuidos en 26 ciudades de toda España, con rentabilidades de hasta el 10% y precios desde 150.000 hasta 7,3 millones de euros.

En internet, mislocalesenrentabilidad.com se presenta como una plataforma para ayudar a inversores que «creen en la confianza de invertir en un local comercial con inquilino». Su equipo lo integra un grupo de «consultores, expertos abogados inmobiliarios con más de 20 años en inversiones inmobiliarias», que aportan «seguridad jurídica […] evitando todo tipo de riesgo». También se dedican a operaciones de sale and lease back, donde el propietario de un local comercial pone en venta el inmueble de su propiedad que está ocupando para quedarse como arrendatario.

Los dos inmuebles más caros, el ya citado de 7,3 millones –1.100 metros cuadrados en el distrito madrileño de Chamartín– y otro de 6,54 millones –2.500 metros cuadrados en la Gran Vía de Bilbao– llevan la etiqueta de «vendidos». Sus rentabilidades son del 4,5% y del 6%, respectivamente. También ha vendido ya otros tres locales con rentabilidades superiores al 7%, que son las que ofrecen inmuebles de menor superficie –por debajo de 250 metros cuadrados– y más baratos –de 220.000 a 750.000 euros– situados en Málaga, Valencia o incluso en la Avenida de los Poblados, en las afueras de Madrid.

No obstante, el local que mayor rentabilidad promete es uno en Guadalajara de 945 metros cuadrados, ubicado en una zona residencial próxima a El Corte Inglés: un 10% tras pagar 1,27 millones de euros, de acuerdo con los cálculos de los expertos de Urbagestión.

Propietaria, no intermediadora

La inmobiliaria, creada en 2005 por los abogados Ricardo Alonso Fernández y Fernando Alonso Fuentes, cerró el ejercicio de 2025 con un beneficio de 2.990 euros, muy lejos de los 165.282 euros que ganó un año antes, cuando su volumen de negocio rozó el millón de euros. Con una plantilla de sólo siete empleados, tiene oficinas en Madrid y Valladolid.

La operación en torno al piso de Maricarmen Abascal difiere, por tanto, del negocio estándar de Urbagestión, puesto que se trata de un inmueble de su propiedad. En todos los casos que aparecen citados más arriba, tanto locales en rentabilidad como oficinas de farmacia, la inmobiliaria de Ricardo y Fernando Alonso se limita a ejercer de intermediaria entre un comprador y un vendedor.

Cuando Urbagestión compró el piso de la calle de Sainz de Baranda, en 2018, pagó 247.000 euros por él. Construido en 1952, tiene 93 metros cuadrados, tres habitaciones y un baño. Está cerca del Parque del Retiro, una zona acomodada de Madrid. Así que, ocho años después, Idealista calcula que su precio medio de venta asciende ahora a 776.000 euros, con un máximo de 834.000 euros. También cifra en 1.960 euros el precio medio del alquiler, con una renta máxima de 2.090 euros mensuales. Es decir, el piso de Maricarmen ha triplicado su precio.

Aún falta por ver cuál es el futuro del inmueble y la rentabilidad que ofrece a Urbagestión, después de que el Ayuntamiento de Madrid haya rechazado incorporarlo a la cartera del programa Reviva de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS), como proponía «de emergencia» la inmobiliaria tras el desahucio.